Затраты по эксплуатации собственного здания. Эксплуатация здания

Кризис не самым лучшим образом сказывается на доходности коммерческой недвижимости. Однако сколько бы ни приносило здание своему владельцу, расходы на эксплуатацию объекта нести все равно приходится. Поэтому проблема их сокращения в кризисные времена стоит наиболее остро. Но резать косты бездумно – прямой путь к ухудшению капитализации объекта недвижимости в результате протекающих труб, потеющих окон, неработающих лифтов, замызганных полов и тому подобных прелестей отсутствия надлежащего ухода за имуществом. В этой статье поговорим о том, как разумно сократить расходы на эксплуатацию и содержание здания, не бросаясь в крайности.

Три способа экономии на техническом обслуживании
Денис Сороколетов , директор департамента технической эксплуатации NAI Becar

В прошлом веке японская Toyota изобрела гениальную систему управления производством. В её основе идея постоянного сокращения затрат. В Европе и Америке её окрестили Lean production, что дословно - «тощее производство». И сегодня она применяется повсеместно в прогрессивных компаниях. Вот три способа сокращения издержек на техническое обслуживание здания.

Модернизация

Первое, что необходимо сделать для снижения затрат на эксплуатацию корпоративной собственности, - провести модернизацию оборудования, включая ремонт, плановую замену и улучшение качества оборудования. Возможна смена агрегатов, узлов или систем в целом. Это необходимая мера для сокращения расходов на отказы систем, так как чем сильнее изношено оборудование, тем чаще оно ломается, тем больше возникает проблем и аварийных ситуаций. Модернизация существенно снижает финансовые и репутационные риски в таких случаях. Ведь если мы владеем каким-либо крупным объектом с массовым присутствием людей, остановка траволатора, лифта или эскалатора нанесёт удар не только по финансам, но и по имиджу собственника. Сейчас заказчики чаще всего руководствуются принципом целесообразности и считают, что выгоднее менять основные элементы и детали по мере их износа. То есть лифт ремонтируют только тогда, когда он ломается. Непрогнозируемые убытки неизбежны. Грамотная модернизация – это своевременное обслуживание, своевременный ремонт, своевременное улучшение оборудования.
Приведу пример. В производственном помещении установлены «древние» приточные установки, требующие ремонта теплообменников, перемотки электродвигателей вентилятора и восстановления корпуса, подверженного коррозии. Если подойти к вопросу с точки зрения модернизации и заменить устаревшее оборудование на более современное, можно получить ощутимый эффект. Компактные приточные установки способны сэкономить пространство в техническом помещении на 80%, повысить на 15% производительность воздуха, а также снизить потребляемую мощность (реактивная составляющая) на 30%.

Автоматизация
Второй способ экономии – это автоматизация оборудования. Провести её можно, к примеру, посредством внедрения BMS-системы, или по-другому «Умный дом». Она позволяет снизить потребление ресурсов на 20–25%. Помимо этого, автоматизация может сократить и затраты на персонал, так как при эксплуатации объектов недвижимости самый высокий затратный показатель – это фонд оплаты труда. Например, можно оборудовать всего один круглосуточный диспетчерский пункт, из которого будет вестись наблюдение за тем, как работает система. Онлайн-картинка покажет все отказы и неисправности в работе оборудования, и по факту обнаружения уже будут приниматься меры. Соответственно, количество присутствующего на объекте персонала существенно снизится. Большинство европейских стран уже работает по этой системе.
Для нас в новинку, когда бизнес-центр площадью 10–20 тысяч квадратных метров могут обслуживать три человека, а в Европе это нормальная практика. Эта дежурная тройка присутствует на объекте, мониторит его состояние, выполняет какие-то плановые работы. Все нормировано и чётко. В случае выхода из строя оборудования они вызывают специализированные организации, которые в оперативные сроки его меняют, устраняют неисправности или улучшают.
При передаче недвижимости из строительства в эксплуатацию мы однажды столкнулись с тем, что работы по монтажу, пусконаладке и комплексным испытаниям системы автоматизации и диспетчеризации здания строительным подрядчиком не завершены. При переходе на зимний режим эксплуатации здания силами объектовых специалистов совершили локальную автоматизацию приточных установок с подключением датчиков защиты от обмерзания и приводов клапанов. Данное мероприятие позволило пережить зимний период без аварий и разморозки теплообменников системы вентиляции. Второй этап, включающий полную диспетчеризацию объекта, позволил снизить потребление электричества на 15%, тепловая нагрузка сократилась на 35%, а нагрузка по холоду в летний период - на 20%. Помимо этих явных результатов автоматизация и диспетчеризация позволила уменьшить штатный состав обслуживающего персонала здания на 10%, что в целом повлияло на структуру эксплуатационных затрат по объекту.

Энергоэффективность
Энергоэффективность подразумевает модернизацию оборудования с заменой на энергосберегающее. Класс энергоэффективности – это своего рода способ классификации электроприборов. Обычные лампы накаливания - самого низкого класса. Светильники, которые чаще всего используются в офисах (ртутные, люминесцентные), классом повыше. А галогенные и диодные лампы расходуют уже в 35 раз меньше электроэнергии, чем лампы накаливания. Установка энергоэффективного оборудования позволяет экономить двумя способами. Во-первых, снижается непосредственное потребление электроэнергии. Во-вторых, уменьшаются затраты на замену оборудования. Количество часов наработки у энергоэффективных приборов многократно выше. К примеру, у диодной лампы оно в 10 раз больше, чем у лампы накаливания.
Технико-экономическое обоснование применимости энергосберегающей продукции показывает, что её срок окупаемости составляет полтора-два года. В редких случаях выход на самоокупаемость может произойти через 3–5 лет. В краткосрочной перспективе внедрение энергосберегающей технологии невыгодно. Однако, если собственник заинтересован в рациональном использовании денежных средств и думает о будущем, то он получит многократный эффект после прохождения точки самоокупаемости проекта.
Так, в офисном помещении были установлены люминесцентные светильники класса энергосбережения В на 4 лампы по 18 Вт с электронными пускорегулирующими аппаратами, монтируемые в подвесной потолок, которые потребляли порядка 90 Вт/ч. При замене на диодные аналоги потребление составило всего 28 Вт/ч, что позволило сэкономить около 60 000 руб. в год при смене 100 тестовых светильников. Период окупаемости затрат на использование энергосберегающей технологии составляет 2 года.

Разумная экономия с профессиональным клинингом
Арсений Ушаков ,зам. директора по развитию НПФ Химитек

На чём хотелось бы заострить внимание: если речь идёт о коммерческой недвижимости, то почти всегда подразумевается, что она может быть активом и приносить владельцам доход в том или ином виде. Самый простой случай – сдача здания в аренду. За бизнес-центр класса А вам будут платить гораздо больше, чем за постройку барачного типа, грязную, неухоженную, с непродуманными удобствами, коммуникациями и т. д. Я обрисовал две крайности, между которыми пропасть, но разница в доходах от сдачи в аренду просто хорошего и очень хорошего бизнес-центра может быть довольно существенная, а усилия (или их отсутствие - двигаться можно как вверх, так, увы, и вниз), требуемые для перехода из одной категории в другую – довольно скромными.

Что является одним из наиболее важных критериев для потенциальных арендаторов? Это ухоженность! Именно она является гарантией того, что за зданием есть пригляд владельца, который беспокоится о его состоянии и не пустит все на самотёк, что проблем, скорее всего, быть не должно, а если они и будут, то хозяин позаботится об их максимально оперативном разрешении.

В наше время ухоженность вполне доступна каждому: на рынке есть компании, которые предоставляют её (как услугу) профессионально. Речь, конечно же, о профессиональном клининге. Можно иметь люксовые дорого обставленные апартаменты, но легко их запустить неразумным выбором моющих средств (чего только стоит непродуманное применение химических продуктов без учёта их кислотности и материала поверхности), неправильным применением правильно подобранного средства и т. д. Часто встречается возражение, что квалифицированный труд дорог. Но, во-первых, эффективность квалифицированного труда гораздо выше, во-вторых, непрофессиональные труженики далеко не всегда следуют заповеди «Не навреди!», а это применительно к дорогой собственности может быть гораздо важнее.

С другой стороны, даже скромное, но ухоженное здание может (субъективно) стоить гораздо дороже в глазах потенциальных арендаторов. Профессионалы из клининговых агентств обойдутся не так дорого, а «капитализация» от повышения привлекательности с лихвой перекроет расходы. Особенно важны профессионализм и качество оказываемых услуг в том случае, если ухаживать нужно за зданием, которое находится в историческом фонде, когда повреждение поверхности фасада не только крайне нежелательно по экономическим или эстетическим соображениям, но и напрямую запрещено контролирующими инстанциями. А средства должны быть не только качественными и эффективными, но также щадящими поверхность и одобренными КГИОПом.

Вот классический пример. Наша компания проводила аудит качества клининговых услуг в очень дорогой гостинице. Оказалось, что хромированные изделия в ванных комнатах моются с помощью «экономичного средства на основе щавелевой кислоты» персоналом, который совершенно не осведомлён об особенностях применяемых средств и их воздействии на материал. В результате поверхность дорогого итальянского оборудования приведена в негодность, а затраты на замену заведомо перекрывают любые разумные расходы на качественный клининг. Это не говоря о моральных потерях и недовольстве внимательных постояльцев!

УТВЕРЖДАЮ
Генеральный директор
ОАО «Трест»
____________ П.П. Петров

«___»___________ г.

Методическая инструкция
Классификация затрат

1. Назначение (цель)
2. Область применения (сфера действия)
3. Определения, термины, символы (при необходимости)
4. Описание методики (процедуры)
5. Процедура отнесения затрат
6. Указания и примечания (при необходимости)
7. Сопутствующие документы
8. Порядок внесения изменений
9. Компетенция (установление ответственности)
10. Распределение (рассылка) методической инструкции
11. Приложения.

1 Назначение (цель)

Настоящая МИ устанавливает перечень затрат на производство и реализацию продукции и порядок их отнесения на соответствующие статьи счетов бухгалтерского учета. Для этих целей используются шифры затрат.
Определение шифра затрат проводится с целью обеспечения качественного учета расходов предприятия.

2 Область применения (сфера действия)

Настоящая МИ является внутренним нормативно-методическим документом ОАО «Трест», регламентирующим классификацию затрат на производство и реализацию продукции предприятия.

3 Определения, термины, символы

3.1 Затраты предприятия — стоимостная оценка ресурсов, потребленных в процессах производства и реализации продукции предприятия. «Затраты» употребляется в названиях экономических элементов.
Расходы — синоним термина затраты, употребляется в калькуляционных статьях и в наименованиях балансовых счетов.
Себестоимость — это регламентированные государством затраты предприятия.
Издержки — сумма затрат на осуществление какой-либо производственной или обеспечивающей функции: издержки производства, издержки обращения.
Условно-переменные затраты — это расходы, общая величина которых меняется в соответствии с изменением объема производства. К условно-постоянным расходам относятся расходы, общая величина которых не зависит или почти не зависит от изменения объемов производства.
Прямые затраты — это расходы, которые нормируются на объект калькуляции и могут быть отнесены непосредственно на издержки объекта калькуляции.
Косвенные расходы — расходы, которые невозможно отнести прямым образом на издержки конкретного объекта калькуляции.
Общепроизводственные (цеховые) расходы — косвенные расходы цехов основного и вспомогательного производства.
Общезаводские (управленческие) расходы — затраты заводоуправления связанные с управлением предприятием.
Коммерческие — затраты, связанные с реализацией продукции.
Ремонт оборудования (зданий, сооружений, коммуникаций) — восстановление работоспособности оборудования, машин и механизмов (точности, мощности и производительности), путем замены и восстановления изношенных деталей и узлов с использованием нормативных остановок оборудования.

3.2 МИ — методическая инструкция,
АУП — административно-управленческий персонал,
ТУ — технические условия,
ПЭО — планово-экономический отдел

4 Описание методики (процедуры)

4.1 Затраты предприятия
Затратами предприятия признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и/или возникновения обязательств, приводящие к уменьшению капитала предприятия, за исключением уменьшения уставного капитала по решению акционеров.
Не признаются затратами предприятия выбытие активов:
— в связи с приобретением (созданием) внеоборотных активов (основных средств, незавершенного строительства, нематериальных активов и т.п.),
— вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, приобретение акций акционерных обществ и иных ценных бумаг,
— по договорам комиссии, агентским и иным аналогичным договорам в пользу комитента, принципала и т.п.,
— в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг,
— в виде авансов, задатка в счет оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг,
— в погашение кредита, займа, полученного предприятием.
Составной частью затрат предприятия является себестоимость. Качественно затраты и себестоимость не различаются, поскольку представляют собой текущие затраты. Их различие выражается в том, что количественно себестоимость представляет собой только часть затрат предприятия, состав которых определяется законодательством.

4.2 Виды классификации затрат
Для различных целей управления и обеспечения тщательного экономического анализа осуществляется классификация затрат. Выделяются следующие группировки затрат:
— для анализа затрат по видам, в зависимости от их экономического содержания, используется классификация по первичным экономическим элементам,
— для анализа затрат по причинам их возникновения применяется классификация по статьям калькуляции,
— для анализа финансового результата при различных объемах производства, затраты делятся на условно-переменные и условно-постоянные,
— для анализа связи затрат и отдельного объекта калькуляции (например, затрат на единицу продукции/услуги или затрат отдельного подразделения) используется деление расходов на прямые и косвенные. В зависимости от места возникновения затрат косвенные расходы подразделяются на общепроизводственные, общезаводские, коммерческие.
Все указанные классификации затрат не являются взаимоисключающими. Применение каждой классификации зависит от конкретной цели управления. Это означает, что затраты, связанные с любым объектом можно описать с помощью различных классификаций. Например затраты любого цеха можно разделить по экономическим элементам, по статьям калькуляции, по степени связи с объемом производства. В первом случае мы получим объяснение того, с каким типом производства (материалоемким, энергоемким, трудоемким, фондоемким), мы имеем дело, и соответственно выбрать направление мероприятий по экономии затрат. Классификация по статьям калькуляции позволит определить причины возникновения затрат (например доля ремонтов, или зарплаты АУП и т.п.), и соответственно выбрать метод контроля и снижения затрат. Проанализировав затраты по связи с объемами производства, мы можем рассчитать при каком объеме производство достигнет безубыточного уровня.

4.3 Содержание экономических элементов
При группировке затрат по первичным экономическим элементам отдельные виды затрат объединяются только по признаку однородности их экономического содержания, безотносительно к тому, на что и где они израсходованы. Классификация затрат по экономическим элементам является типовой и одинаковой для различных предприятий.
Затраты группируются по следующим экономическим элементам:
001. Материальные затраты
002. Покупная энергия
003. Затраты на оплату труда
004. Отчисления от заработной платы
005. Амортизационные отчисления
006. Прочие расходы

4.3.1 В элементе «Материальные затраты» отражается стоимость:
— приобретаемых со стороны сырья и материалов, которые входят в состав вырабатываемой продукции, образуя ее основу, или являются необходимыми компонентами при изготовлении продукции (проведении работ, оказании услуг);
— покупных материалов, используемых в процессе производства продукции для обеспечения нормального технологического процесса и для упаковки продукции или расходуемых на другие производственные и хозяйственные нужды (проведение испытаний, контроля, содержание, ремонт и эксплуатация оборудования, зданий, сооружений, других основных средств и прочее), а также в качестве запасных частей для ремонта оборудования;
— износа инструментов, приспособлений, инвентаря, приборов, лабораторного оборудования и других средств труда, не относимых к основным фондам, износа спецодежды и других малоценных предметов;
— покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий, подвергающихся в дальнейшем сборке или дополнительной обработке;
— работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними предприятиями и иными организациями, а также обслуживающими производствами данного предприятия (к работам и услугам производственного характера относится выполнение отдельных операций по изготовлению продукции, обработке сырья и материалов).
Стоимость материальных ресурсов, отражаемая по этому элементу, формируется исходя из затрат на их приобретение (без учета налога на добавленную стоимость), включая транспортно-заготовительные расходы.
В стоимость материальных ресурсов включаются также затраты предприятия по оплате тары и упаковки, полученных от поставщиков с материальными ресурсами, за вычетом стоимости этой тары по цене ее возможного использования (реализации) в тех случаях, когда цены на них установлены особо сверх цены на эти ресурсы. Из затрат на материальные ресурсы исключается стоимость возвратных отходов.

4.3.2 В элементе «Покупная энергия» отражаются затраты на покупную энергию всех видов (электрическую, тепловую, сжатый воздух, холод и других видов), расходуемую на технологические, энергетические, двигательные и другие производственные и хозяйственные нужды предприятия. Затраты на производство электрической и других видов энергии, вырабатываемой самим предприятием, а также на трансформацию и передачу покупной энергии до мест ее потребления включаются в соответствующие элементы затрат.

4.3.3 В элементе «Затраты на оплату труда» отражаются затраты на оплату труда персонала предприятия, включая надбавки и доплаты, стимулирующие и компенсирующие выплаты, компенсации, выплачиваемые в установленных законодательством размерах женщинам, находящимся в частично оплачиваемом отпуске по уходу за ребенком до достижения им определенного законодательством возраста, а также затраты на оплату труда не состоящих в штате предприятия работников, занятых в основной деятельности.
В состав затрат на оплату труда включаются следующие выплаты, предусмотренные действующим законодательством:
— выплаты заработной платы за фактически выполненную работу, исчисленные исходя из сдельных расценок, тарифных ставок и должностных окладов в соответствии с принятыми на предприятии формами и системами оплаты труда;
— стоимость продукции, выдаваемой в порядке натуральной оплаты работникам;
— выплаты стимулирующего характера по системным положениям: премии (включая стоимость натуральных премий) за производственные результаты, в том числе вознаграждения по итогам работы за год, надбавки к тарифным ставкам и окладам за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде и т.д.;
— выплаты компенсирующего характера, связанные с режимом работы и условиями труда, в том числе: надбавки и доплаты к тарифным ставкам и окладам за работу в ночное время, сверхурочную работу, работу в многосменном режиме, за совмещение профессий, расширение зон обслуживания, за работу в тяжелых, вредных, особо вредных условиях труда и т.д.;
— стоимость бесплатно предоставляемых работникам коммунальных услуг, питания и продуктов, затраты на оплату предоставляемого работникам предприятий бесплатного жилья (суммы денежной компенсации за не предоставление бесплатного жилья, коммунальных услуг и прочее);
— выплаты за не проработанное на производстве (не явочное) время;
— оплата очередных и дополнительных отпусков, компенсация за неиспользованный отпуск, оплата льготных часов подростков, оплата перерывов в работе матерей для кормления ребенка, а также оплата времени, связанного с прохождением медицинских осмотров, выполнением государственных обязанностей;
— выплаты работникам, высвобождаемым с предприятий и организаций в связи с их реорганизацией, сокращением численности работников и штатов;
— единовременные вознаграждения за выслугу лет (надбавки за стаж работы);
— выплаты, обусловленные районным регулированием оплаты труда, в том числе: выплаты по районным коэффициентам, производимые в соответствии с действующим законодательством; оплата отпуска перед началом работы выпускникам профессионально-технических училищ и молодым специалистам, окончившим высшее или среднее специальное учебное заведение;
— оплата учебных отпусков, предоставляемых рабочим и служащим, успешно обучающимся в вечерних и заочных высших и средних специальных учебных заведениях, в заочной аспирантуре, в вечерних (сменных) профессионально — технических учебных заведениях, в вечерних (сменных) и заочных общеобразовательных школах, а также поступающим в аспирантуру;
— оплата за время вынужденного прогула или выполнения нижеоплачиваемой работы;
— доплаты в случае временной утраты трудоспособности до фактического заработка;
— разница в окладах, выплачиваемая работникам, трудоустроенным с других предприятий и из организаций с сохранением в течение определенного срока размеров должностного оклада по предыдущему месту работы, а также при временном заместительстве;
— суммы, начисленные за выполненную работу лицам, привлеченным для работы на предприятия, по договорам на предоставление (аренду) рабочей силы со сторонними организациями, как выданные непосредственно этим лицам, так и перечисленные этим организациям;
— заработная плата по основному месту работы рабочим, руководителям и специалистам предприятий и организаций во время их обучения с отрывом от работы в системе повышения квалификации и переподготовки кадров;
— плата работникам — донорам за дни обследования, сдачи крови и отдыха, предоставляемого после каждого дня сдачи крови;
— оплата труда студентов высших учебных заведений и учащихся средних специальных и профессионально — технических учебных заведений, проходящих производственную практику на предприятиях, а также оплата труда учащихся общеобразовательных школ в период профессиональной ориентации;
— оплата труда студентов высших учебных заведений и учащихся средних специальных и профессионально-технических учебных заведений, работающих в составе студенческих отрядов;
— оплата труда работников, не состоящих в штате предприятия, за выполнение ими работ по заключенным договорам гражданско-правового характера (включая договор подряда), если расчеты с работниками за выполненную работу производятся непосредственно самим предприятием. При этом размер средств на оплату труда работников за выполнение работ (услуг) по договору подряда определяется исходя из сметы на выполнение этих работ (услуг) и платежных документов, исключая стоимость материалов;
— выплата вознаграждения за изобретения и рационализаторские предложения;
— другие виды выплат, включаемые в соответствии с установленным порядком в фонд оплаты труда (за исключением расходов по оплате труда, финансируемых за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятий, и других целевых поступлений).
В состав затрат не включаются следующие выплаты работникам предприятия в денежной и натуральной формах:
— премии, выплачиваемые за счет средств специального назначения и целевых поступлений;
— материальная помощь (в том числе безвозмездная материальная помощь работникам для первоначального взноса на кооперативное жилищное строительство, на частичное погашение кредита, предоставленного на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство), беспроцентная ссуда на улучшение жилищных условий, обзаведение домашним хозяйством и иные социальные потребности;
— оплата дополнительно предоставляемых по коллективному договору (сверх предусмотренных законодательством) отпусков работникам, в том числе женщинам, воспитывающим детей;
— надбавки к пенсиям, единовременные пособия уходящим на пенсию ветеранам труда, доходы (дивиденды, проценты), выплачиваемые по акциям и вкладам трудового коллектива предприятия, компенсационные выплаты в связи с повышением цен;
— индексации доходов по решениям Правительства Российской Федерации, компенсация удорожания стоимости питания в столовых, буфетах и профилакториях либо предоставление его по льготным ценам или бесплатно.
— оплата проезда к месту работы транспортом общего пользования специальными маршрутами, ведомственным транспортом (за исключением сумм, подлежащих отнесению на себестоимость продукции (работ, услуг));
— ценовые разницы по продукции (работам, услугам), предоставляемой работникам предприятия;
— оплата путевок на лечение и отдых, экскурсий и путешествий, занятий в спортивных секциях, кружках, клубах, посещение культурно — зрелищных и физкультурных (спортивных) мероприятий, подписки и товаров для личного потребления работников и другие аналогичные выплаты и затраты, производимые за счет прибыли, остающейся в распоряжении предприятия;
— другие виды выплат работникам, не связанные непосредственно с оплатой труда.

4.3.4 В элементе «Отчисления от заработной платы» отражаются обязательные отчисления от затрат на оплату труда по единому социальному налогу, в пенсионный фонд, в фонды медицинского страхования, в фонд социального страхования.

4.3.5 В элемент «Амортизационные отчисления» следует включать суммы амортизации основных фондов, исчисленные на основе соответствующих норм амортизационных отчислений.

4.3.6 К элементу»Прочие затраты» относятся:
налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, производимые в соответствии с установленным законодательством порядке; оплата работ по сертификации; затраты на командировки; плата сторонним организациям за пожарную и сторожевую охрану, за подготовку и переподготовку кадров; оплата услуг связи; плата за аренду; амортизация нематериальных активов; проведение испытаний для определения качества потребляемых сырья и материалов; контроль соблюдения установленных технологических процессов; ремонт основных производственных фондов (капитальный и текущий); расходы на внутризаводские перевозки; иные затраты, которые не могут быть отнесены ни к одному из перечисленных выше элементов.

4.4 Содержание статей калькуляции
Этот способ группировки дает возможность не только получить наиболее полную картину затрат, но и разобраться в том где происходят отклонения и причины их возникновения. По статьям калькуляции группируются различные по своему экономическому содержанию виды затрат в зависимости от их производственного значения и места возникновения. Статьи калькуляции применяются для расчета себестоимости продукции и составления сметы затрат подразделения. Статьи калькуляции определяются особенностями технологического процесса и структурой управления предприятия, поэтому их наименование и содержание не совпадают на различных предприятиях.
10. Материалы
20. Возвратные отходы
30. Заработная плата основная производственная
40. Отчисления от зарплаты основной производственной
50. Потери от брака
60. Общепроизводственные (цеховые) расходы
70. Общезаводские (управленческие) расходы
80. Коммерческие расходы
Статьи 10-50 относятся к прямым условно-переменным затратам производства, общепроизводственные расходы относятся к косвенным условно-переменным затратам производства. Совокупность статей 10-60 образует производственную (цеховую) себестоимость. Общезаводские расходы относятся к косвенным условно-постоянным расходам предприятия. Коммерческие расходы относятся к косвенным расходам на реализацию продукции. Общезаводские и коммерческие расходы не распределяются на остатки незавершенного производства и готовой продукции и относятся полностью на себестоимость реализованной продукции.
При отнесении конкретных затрат на статьи калькуляции необходимо руководствоваться экономическим смыслом статьи калькуляции и правилами бухгалтерского учета. Определение включения конкретных затрат в отдельные статьи калькуляции в случаях, не описанных в настоящем документе осуществляет планово-экономический отдел при согласовании с бухгалтерией.

4.5 Прямые затраты
Прямые условно-переменные затраты непосредственно относятся на объект калькуляции и меняются пропорционально изменению объемов производства.
Шифр затрат для осн. производства Шифр затрат для вспом. производства Наименование статьи
2003 2303 Основные материалы
2004 2304 Возвратные отходы
2005 2305 Заработная плата основная
2006 2306 Отчисления от з/пл основной
2007 2307 Потери от брака

4.5.1 В статью «Основные материалы» включается стоимость израсходованных на производство материальных ценностей, относящихся непосредственно на себестоимость конкретных изделий (работ, услуг) в качестве прямых расходов, а именно:
— стоимость сырья и основных материалов, входящих в конструкцию электрических машин;
— стоимость приобретаемых со стороны полуфабрикатов и изделий, использованных для укомплектования готовой продукции предприятия и требующих дополнительных затрат труда по их обработке и сборке;
— расходы на оплату работ и услуг производственного характера, выполняемых для предприятия сторонними организациями. К работе и услугам производственного характера относятся выполнение отдельных операций по изготовлению основной продукции предприятия, включая оплату услуг подрядчиков по изготовлению на давальческой основе продукции из сырья, материалов, полуфабрикатов предприятия.
Стоимость материалов, формируется исходя из затрат на их приобретение (без учета налога на добавленную стоимость), включая транспортно-заготовительные расходы.
При калькулировании продукции (услуг), изготовляемых вспомогательным производством, по данной статье учитываются основные материалы вспомогательных цехов, необходимые для оказания услуг (изготовления продукции) подразделениям предприятия и на сторону. Расход материалов определяется на основании справочников: «Единые отраслевые нормы по электроремонтным работам», «Общие производственные нормы расхода материалов в строительстве» на каждый вид работ, «Справочник конструктора-машиностроителя», «Нормы расхода топлив и смазочных материалов на автомобильном транспорте», а также по ТУ и режимным картам.

4.5.2 В статье «Возвратные отходы» отражается стоимость возвращенных из производства отходов. При расчете себестоимости продукции стоимость возвратных отходов вычитается. Под возвратными отходами производства понимаются остатки сырья и материалов, полуфабрикатов, образовавшиеся в процессе производства продукции (работ, услуг), утратившие полностью или частично потребительские качества исходного ресурса (химические или физические свойства) и в силу этого используемые с повышенными затратами (понижением выхода продукции) или вовсе не используемые по прямому назначению. Не относятся к возвратным отходам остатки материальных ресурсов, которые в соответствии с установленной технологией передаются в другие цеха, подразделения в качестве полноценного материала для производства других видов продукции (работ, услуг), а так же материалы, возвращенные на материальные склады предприятия для дальнейшей реализации или по причине их некачественности.
Возвратные отходы оцениваются в следующем порядке:
— по пониженной цене исходного материального ресурса (по цене возможного использования), если отходы могут быть использованы для основного производства, но с повышенными затратами (пониженным выходом готовой продукции), для нужд вспомогательного производства, изготовления предметов широкого потребления (товаров культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода) или реализованы на сторону. Пониженная цена исходного материального ресурса, используемая для оценки отходов, устанавливается директором по экономике на основании расчета ПЭО.
— по полной цене исходного материального ресурса, если отходы реализуются на сторону для использования в качестве полноценного ресурса.

4.5.3 Статья «Заработная плата основная производственная» предназначена для обобщения расходов на оплату труда основных рабочих, чей труд непосредственным образом связан с производимой продукцией (работой, услугой). Заработная плата рассчитывается на основе установленных расценок и тарифов. Перечень профессий (должностей), оплата труда которых учитывается по данной статье, определяется планово-экономическим отделом на основании штатного расписания предприятия.

4.5.4 Статья «Отчисления от заработной платы основой производственной» отражает единый социальный налог, другие обязательные отчисления на социальное страхование, в Пенсионный фонд, фонды медицинского страхования от затрат на оплату труда, отраженных по предыдущей статье.

4.5.5 В статью «Потери от брака» включаются затраты по браку за вычетом восстановленных и возмещенных сумм. В затраты по браку включаются следующие суммы:
расходы по исправлению бракованной продукции (внутреннего и внешнего исправимого брака);
стоимость окончательно забракованной продукции, стоимость материалов, полуфабрикатов и комплектующих изделий, испорченных при наладке оборудования сверх технических норм;
стоимость технологических потерь (технологического брака), превышающих установленные нормы.
расходы, связанные с возвратом покупателем забракованного изделия на предприятие.
При определении потерь от брака из затрат по браку вычитаются:
стоимость полученных от разборки окончательно забракованной продукции деталей, узлов, блоков, материалов и металлолома по цене возможного использования или реализации;
суммы, взысканные (подлежащие взысканию) с виновных лиц и организаций

4.6 Общепроизводственные (цеховые) расходы
В отличие от прямых условно-переменных затрат, статья калькуляции «Общепроизводственные (цеховые) расходы» является комплексной статьей, и предназначена для обобщения информации о косвенных условно-переменных расходах производства. При этом наименование и состав статей цеховых расходов основных и вспомогательных цехов совпадают. Все статьи расходов «Общепроизводственных (цеховых) расходов», кроме статьи «Амортизация оборудования» являются многоэлементыми, т.е. для целей анализа могут быть дополнительно разделены по экономическим элементам.
В состав общепроизводственных (цеховых) расходов включаются следующие статьи расходов:

Шифр для основного производства- Шифр для вспомогательного производства- Наименование статьи
2509 2309 Амортизационные отчисления
2510 2310 Заработная плата вспомогательная
2511 2311 Отчисления от з/пл. вспомогательной
2513 2313 Капитальный ремонт
2514 2314 Электроснабжение
2515 2315 Технологическая оснастка
2516 2316 Расходы на содержание и эксплуатацию оборудования (РСЭО) и текущий ремонт
2517 2317 Охрана труда и улучшение условий труда
2518 2318 Услуги вспомогательного производства
2519 2319 Транспортные услуги
2520 2320 Командировки и перемещения
2521 2321 Командировки сверхнормативные
2529 2329 Прочие расходы
2530 2330 Теплоснабжение
2532 2332 Доплата к отпуску и разовые прем.выплаты
2533 2333 Вспомогательные материалы и инструмент

4.6.1 В состав статьи «Амортизационные отчисления» 2509, 2309 относятся амортизационные отчисления основных средств цехов и участков основных и вспомогательных производств.

4.6.2 В состав статьи «Заработная плата вспомогательная» 2510, 2310 включаются основная и дополнительная заработная плата вспомогательных рабочих, обслуживающего и управленческого персонала основных и вспомогательных цехов и участков в соответствии со штатным расписанием предприятия.

4.6.3 Статья «Отчисления от з/пл вспомогательной» включает единый социальный налог, другие обязательные отчисления на социальное страхование, в Пенсионный фонд, фонды медицинского страхования от затрат на оплату труда, отраженных по предыдущей статье.

4.6.4 В состав статьи «Капитальный ремонт» включаются расходы на капитальный ремонт зданий, сооружений, оборудования и транспортных средств цехов и участков основных и вспомогательных производств силами сторонних организаций.

Выдел
4.6.3 Статья «Расходы на содержание и эксплуатацию зданий и сооружений» 2502, 2302 предназначена для обобщения затрат на эксплуатацию и содержание зданий, сооружений и коммуникаций. Данная статья включает расходы на межремонтное (техническое) обслуживание, при этом затраты на ремонт отражаются по другой статье затрат. К данной статье относятся:
— основная и дополнительная заработная плата и отчисления на социальное страхование вспомогательного персонала, обслуживающего здания, сооружения и коммуникации цеха, занятых на разных хозяйственных работах (содержание отопительной сети, уборка производственных помещений, очистка крыш от снега и т.п.).
— cтоимость вспомогательных материалов израсходованных на хозяйственные нужды цехов, а также на содержание электросети, отопительной сети, водоснабжения и канализации, на содержание помещений в чистоте.
— cтоимость теплоэнергии, электроэнергии, воды, пара потребленной на хозяйственные нужды.
— услуги других цехов и вспомогательных цехов, связанные с содержанием зданий, сооружений и коммуникаций цехов.
4.6.4 Статья калькуляции «Ремонтный фонд» 2503, 2303 предназначена для обобщения информации о затратах на текущий и капитальный ремонт. При этом в отличие от расходов на межремонтное (техническое) обслуживание, отражаемых в составе статей «Расходы на содержание зданий и сооружений» и «Расходы на содержание и эксплуатацию оборудования», ремонт предполагает восстановление работоспособности оборудования, машин и механизмов. Выделяются следующие виды ремонтов: механический, электрический, строительный и сантехнический, кроме того, ремонт подразделяется на текущий и капитальный.
Проведение капитального электрического и механического ремонта включает полную разборку агрегата при его остановке, предусмотренной планом проведения планово-предупредительных ремонтов и производственной программой, восстановление фундамента агрегата, замена или восстановление изношенных деталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата под нагрузкой. Проведение текущего ремонта не требует полной длительной остановки агрегата со снятием его с фундамента, и предусматривает лишь частичную разборку оборудования.
Строительный ремонт представляет собой ремонт зданий и сооружений, или восстановление первоначальных конструкционных свойств зданий и сооружений путем смены изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.
В статью «Ремонтный фонд» следует включать стоимость приобретенных со стороны материалов, узлов, комплектующих частей для ремонта (кроме инструмента), за вычетом НДС и по видам ремонта; а также услуги сторонних подрядчиков и других цехов по осуществлению ремонтных работ, изготовлению деталей и запчастей для ремонта. В эту статью включается основная и дополнительная заработная плата и отчисления на социальное страхование вспомогательных рабочих, занятых ремонтом оборудования. Разделение вспомогательных рабочих, между занятых на ремонте и на эксплуатации осуществляется ОО и ОТ.

4.6.5 Перечень инструмента, затраты на изготовление и ремонт которого (либо износ которого) отражаются в статье «Технологическая оснастка и специальный инструмент» 2504, 2304 определяется распоряжением главного технолога. В затраты следует включать расходы на:
— приобретение технологического инструмента, специального инструмента, оснастки и приспособлений,
— услуги по изготовлению, шлифовке, обработке с целью вторичного использования технологической оснастки и специального инструмента, включая услуги сторонних организаций и других цехов, основную и дополнительную заработную плату, выплаченную в связи с изготовлением оснастки и инструмента (по сметам и трудовым соглашениям),
— ремонт инструмента и оснастки.

4.6.6 В состав статьи «Расходы на содержание и эксплуатацию оборудования и транспортных средств» 2505, 2305 относятся расходы, связанные с работой механизированного и немеханизированного технологического оборудования цехов, подъемно-транспортных средств, обслуживающих технологические линии в цехах (мостовые краны, транспортеры, тельферы, монорельсы и т.п.). Расходы на эксплуатацию оборудования включают:
» затраты на приобретение и изготовление инструмента (кроме технологического), используемого для осуществления ремонтных работ, технического обслуживания оборудования и транспортных средств;
» затраты на приобретение горюче-смазочного материала, кислорода, спирта, кислот и других химикатов, используемых для смазки, обтирки, чистки и промывки оборудования и транспортных средств;
» основная и дополнительная заработная плата вспомогательных рабочих с обязательными отчислениями, обслуживающих оборудование цеха: наладчиков, смазчиков, слесарей, электромонтеров и других рабочих, занятых текущим наблюдением за состоянием производственного оборудования и транспортных средств;
» прочие материалы, необходимые для создания условий бесперебойной работы оборудования и транспортных средств;
» услуги сторонних организаций и других цехов, связанные с содержанием и эксплуатацией оборудования и транспортных средств.

4.6.7 В состав статьи «Охрана труда» 2506, 2306 включаются материальные затраты, основная и дополнительная заработная плата и отчисления, услуги других цехов и сторонних организаций на следующие работы:
а) по технике безопасности:
— расходы на устройства некапитального характера (ограждений станков, трансмиссий, подъемных механизмов, лестниц, ям, канав, люков, приспособлений для безопасного пуска и остановки механизмов, коробок и сеток, для улавливания инструментов, стружки, отходов металла, устройство заземления электроустановок, громоотводов и пр.);
— устройство сигнализационных установок и приспособлений; рациональную организацию рабочих мест; оборудование бытовых помещений цехов;
б) на вентиляцию:
— расходы некапитального характера по устройству вентиляционных установок, других очистных сооружений непроизводственного значения;
в) на санитарно-бытовые устройства:
— содержание и текущий ремонт бань, душевых раздевалок, помещений для обогрева, комнат для отдыха и приема пищи, прачечных и камер для дегазации и дезинфекции спецодежды;
г) на производственную санитарию:
— устройство световых фонарей, новых окон, а также приспособлений для их открывания,
— механизация и герметизация процессов по обработке вредных веществ,
— устройство питьевых фонтанчиков и приборов для газирования воды,
— расходы по установке пылесосов и приспособлений, устраняющих распространение вредных загрязнений воздуха,
— устройство установок по борьбе с шумом;
д) на спецодежду:
— защитные приспособления,
— спецпитание и нейтрализующие вещества
— стоимость спецодежды, спецобуви, очков, респираторов и других защитных приспособлений, безвозмездно выдаваемых работниками в установленном законом порядке,
— стоимость молока, жиров, мыла, затраты на ремонт и стирку спецодежды;
е) прочие расходы по охране труда — приобретение справочников, плакатов и других материалов по технике безопасности и промышленной санитарии, затраты на разработку и внедрение промышленной эстетики в цехах.

4.6.8 Статья «Внутризаводское перемещение грузов» 2507, 2307 включает затраты:
— по поставке с заводских складов в цеха сырья и материалов, полуфабрикатов и вывозке из цехов готовой продукции, полуфабрикатов и изделий, а также на перемещение оборудования из цеха в цех,
— заработная плата рабочих, занятых перемещением грузов, подвозкой в цех, выгрузкой материалов, инструментов, деталей к рабочим местам и уборкой их от станков и других рабочих мест и доставкой готовой продукции на склады хранения,
— обязательные отчисления от зарплаты,
— стоимость транспортных услуг других цехов и сторонних организаций,
— тара для перевозки деталей из цеха в цех и на склад готовой продукции.

4.6.9 Статья «Потери и прочие непроизводительные расходы» 2508, 2308 включает:
— затраты на заработную плату и обязательные отчисления рабочих за время простоев по вине цеха, а также доплата рабочим до среднего,
— стоимость сырья и материалов, тепла и электроэнергии, израсходованных за время простоя по вине цеха.
— стоимость испорченных при хранении в цеховых кладовых материалов, полуфабрикатов и изделий, списываемых в установленной порядке,
— потери от недоиспользования деталей и узлов устаревших конструкций, а также инструментов и приспособлений, когда эти потери обусловлены недостатками цехового планирования (завышенный или некомплектный запуск и т.п.),
— стоимость недостачи и излишков материалов, полуфабрикатов (деталей, узлов), выявленных при инвентаризации в цеховых кладовых и на производственных линиях цеха и подлежащих списанию,
— расходы, связанные с возмещением ущерба лицам в результате производственных травм, производимые на основании решений, вынесенных в текущем году, прочие непроизводительные расходы, не предусмотренные предыдущими статьями.

4.6.10 Статья «Прочие расходы» 2509,2309 включает основную и дополнительную заработную плату с обязательными отчислениям кладовщиков и подсобных рабочих, прочих должностей, не вошедших в другие статьи калькуляции, а также иные расходы, не предусмотренные предыдущими статьями.

4.7 Общезаводские (управленческие) расходы
Статья калькуляции «Общезаводские (управленческие) расходы» является комплексной статьей и предназначена для обобщения информации о косвенных условно-постоянных расходах, связанных с управлением предприятием. Расходы по данной статье относятся к затратам периода. Согласно выбранной на предприятии учетной политике, эти затраты не распределяются на товарную продукцию и производственные подразделения, а непосредственно относятся в дебет счета 90 «Продажи». Все статьи «Общезаводских (цеховых) расходов», кроме статьи «Амортизация оборудования, зданий, сооружений» являются многоэлементыми, то есть для целей анализа могут быть дополнительно разделены по экономическим элементам.
В состав этой калькуляционной статьи входят следующие статьи расходов:
Шифр Наименование
2600 Содержание административно-управленческого персонала (АУП)
2601 Амортизация оборудования, зданий и сооружений
2602 Расходы на содержание зданий, сооружений и оборудования общезаводского назначения
2603 Ремонтный фонд
2604 Командировки и перемещения
2605 Расходы на содержание и эксплуатацию корпоративной информационной сети
2606 Содержание пожарной охраны, службы безопасности, ГО и ЧС, 1 и 2 отделов
2607 Расходы на услуги связи
2608 Содержание прочего общезаводского персонала
2609 Расходы на испытания, опыты, исследования, обеспечение качества, сертификацию
2610 Охрана труда и улучшение условий труда
2611 Информационно-консультационные и аудиторские услуги
2612 Подготовка кадров, повышение квалификации, привлечение персонала
2613 Прочие расходы по управлению
2614 Налоги, сборы и отчисления
2615 Потери и прочие непроизводительные расходы

4.7.1 Статья «Расходы на содержание АУП» включает основную и дополнительную заработную плату и обязательные отчисления персонала управления предприятием в соответствии с номенклатурой должностей, относящихся к аппарату управления, услуги легкового транспорта.

4.7.2 Статья «Амортизация оборудования, зданий и сооружений» включают амортизационные отчисления основных средств общезаводского назначения, за исключением амортизации, включенной в другие статьи калькуляции.

4.7.3 Статья «Расходы на содержание зданий и сооружений» предназначена для обобщения затрат на эксплуатацию и содержание зданий, сооружений и коммуникаций общезаводского назначения. В данную статью включается:
— стоимость смазочных и обтирочных материалов, горючего запасных частей, других материальных ценностей, используемых на содержание и эксплуатацию зданий, оборудования, технических средств управления (вычислительных центров, узлов связи, средств сигнализации и других), инвентаря и других основных средств общехозяйственного назначения, включая содержание электросети, отопительной сети, сетей водоснабжения и канализации,
— стоимость топлива, газа, электроэнергии, тепловой энергии (пара, горячей воды), других видов энергии и воды, потребленных на отопление, освещение и водоснабжение и на другие хозяйственные нужды,
— стоимость малоценных предметов общехозяйственного назначения, списываемых с учета при отпуске в эксплуатацию,
— основная и дополнительная заработная плата и обязательные отчисления персонала, обслуживающего здания, сооружения и коммуникации цеха, занятых на разных хозяйственных работах (содержание отопительной сети, уборка зданий (помещений), территории, дорог, проездов, тротуаров, принадлежащих предприятию, очистка крыш от снега, выноска и вывозка мусора и т.п.),
— расходы, связанные с проведением технических осмотров основных средств,
— расходы на оформление специальных пропусков на автомобили,
— оплата работ и услуг по содержанию зданий, сооружений и других основных средств, указанных в настоящей статье, выполняемых цехами предприятия и сторонними организациями (в т.ч. услуги дезостанции, дератизации),
— плата за аренду объектов основных средств общезаводского назначения.

4.7.4 Статья «Командировки и перемещения» включает расходы на командировки работников аппарата управления и других работников предприятия, связанных с производственной деятельностью, кроме командировок, отнесенных на общепроизводственные и коммерческие расходы.

4.7.5 Статья «Расходы на содержание корпоративной информационной сети (КИС)» включает основную и дополнительную заработную плату и обязательные отчисления персонала отдела, занятого развитием информационной сети, услуги сторонних организаций и других цехов, расходы на содержание и текущее обслуживание оргтехники, затраты на научно-техническую литературу.

4.7.6 Статья «Содержание пожарной охраны, службы безопасности, ГО и ЧС, 1 и 2 отделов» включает:
— основную и дополнительную заработную плату и обязательные отчисления,
— услуги сторонних организаций,
— расходы на содержание и ремонт оборудования и инвентаря данных подразделений,
— расходы на противопожарные мероприятия, износ обмундирования и дежурной спецодежды,
— мероприятия по обеспечению предупреждения ЧС,
— расходы на выполнение других специальных требований, предусмотренных правилами технической эксплуатации предприятия, надзора и контроля за его деятельностью, а также услуги дежурной машины.
В состав затрат по данной статье не включаются компенсируемые из бюджета расходы на проведение работ по мобилизационной подготовке, включая затраты на содержание мобмощностей и объектов, а также расходы по ликвидации выводимых из эксплуатации основных средств, включая расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества и другие аналогичные работы.

4.7.7 Статья калькуляции «Ремонтный фонд» предназначена для обобщения информации о затратах на текущий и капитальный ремонт зданий, сооружений, коммуникаций общезаводского назначения. Принципы формирования данной статьи совпадают со статьей «Ремонтный фонд», входящей в состав общепроизводственных (цеховых) расходов.

4.7.8 Статья «Расходы на услуги связи» включает затраты на оплату ГТС, ТТС междугородних переговоров, сотовой связи, интернета, расходы заводской АТС по содержанию внутризаводской связи, включая заработную плату с обязательными отчислениями

4.7.9 В статье «Расходы на испытания, опыты, исследования, контроль качества, сертификацию» отражаются затраты на:
— испытания, опыты и исследования, которые предназначены для определения качества поступающих на предприятие материалов и полуфабрикатов, полуфабрикатов собственного изготовления, для контроля за соблюдением установленных технологических процессов, для применения новых видов материалов и полуфабрикатов, новых технологических процессов и т.п.;
— затраты на реактивы и др. материалы, полуфабрикаты и готовые изделия для лабораторных анализов, опытов, проб исследований, испытаний и др. работ, производимых сторонними организациями;
— основную и дополнительную заработную плату и отчисления на социальное страхование работников общезаводских лабораторий, включая работников ОТК, расходы на содержание и эксплуатацию оборудования и инвентаря лабораторий;
— услуги сторонних организаций по испытаниям, проводимым для предприятия, затраты на информационное обеспечение и ГОСТы, по поверке приборов, проведению химического анализа воды, инспекционному контролю; услуги по сертификации и развитию производства (расходы на получение сертификатов и лицензий, проведение сертификационных испытаний, периодических и квалификационных испытаний), продолжение работ по совершенствованию системы качества с учетом международных стандартов.

4.7.10 Статья «Подготовка кадров, повышение квалификации, привлечение персонала» включает затраты на:
— повышение квалификации персонала,
— затраты на обучение работников в учебных заведениях с целью повышения квалификационного уровня,
— затраты на оплату труда с обязательными отчислениями подразделений службы управления персоналом,
— нормативно-методическая литература,
— затраты на публикацию информационных объявлений о приеме персонала,
— прочие затраты, связанные с оформлением движения персонала.

4.7.11 Статья «Информационно-консультационные и аудиторские услуги» включает расходы на:
— информационные и аудиторские услуги,
— услуги по обновлению информационных юридических баз,
— услуги курьерской почты,
— услуги по предоставлению статистических отчетов,
— платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю,
— платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах,
— оплата сторонних организаций по оценке имущества,
— изготовление документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости,
— плата нотариусам за нотариальное оформление в пределах утвержденных тарифов,
— расходы на обязательное и добровольное страхование и прочие услуги сторонних организаций, не вошедшие в другие статьи калькуляции.

4.7.12 Статья «Охрана труда и улучшение условий труда» включает затраты (некапитального характера) на охрану труда, производимые для общезаводских целей, включая медосмотр и расходы на содержание заводского здравпункта. Расходы на содержание, включая затраты на оплату труда и обязательные отчисления отдела техники безопасности.

4.7.13 В состав статьи «Содержание прочего персонала» включается основная и дополнительная заработная плата персонала, не вошедшего в другие статьи калькуляции, включая обязательные отчисления.

4.7.14 В состав статьи «Прочие расходы» включаются канцелярские, типографские, почтово-телеграфные расходы заводоуправления, стоимость канцелярских и чертежных принадлежностей, стоимость бланков отчетности, проездные билеты, доставка рабочих, представительские расходы, компенсация за использование личного транспорта в служебных целях, прочие расходы по управлению

4.7.15 Статья «Потери и прочие непроизводительные расходы» включает затраты на заработную плату и обязательные отчисления работников за время простоев по вине управления; cтоимость испорченных материалов, полуфабрикатов и изделиям при хранении на заводских складах, недостача материалов (за вычетом излишков), выявленных по результатам инвентаризации и подлежащих списанию в пределах установленных законодательством норм; прочие непроизводительные расходы, не предусмотренные предыдущими статьями.

4.7.16 Статья «Налоги, сборы и отчисления» включает налоги и сборы, предусмотренные действующим законодательством, в том числе платежи за вредные выбросы (в пределах норм).

4.8 Коммерческие расходы
В статье «Коммерческие расходы» учитываются расходы, связанные с реализацией продукции предприятия. Эти затраты в отличие от предыдущих статей связаны не с производством, а с реализацией продукции. Данная статья применяется для расчета цены продукции. Номенклатура коммерческих расходов включает в себя:
Шифр Наименование
4400 Расходы на рекламу
4401 Командировочные расходы
4402 Расходы по транспортировке
4403 Услуги складского хозяйства
4404 Материалы для упаковки
4405 Комиссионное вознаграждение
4406 Прочие коммерческие расходы

4.8.1 Статья «Расходы на рекламу» включает расходы на:
— разработку и издание рекламных изделий,
— разработку и изготовление эскизов этикеток, образцов фирменных пакетов, упаковки, приобретение и изготовление рекламных сувениров;
— рекламные мероприятия через средства массовой информации;
— световую и иную наружную рекламу;
— приобретение, изготовление и демонстрацию рекламных кино-, видеофильмов;
— изготовление стендов, рекламных щитов, указателей и др;
— на экспедирование и хранение рекламных материалов;
— участие предприятия в ярмарках и выставках;
— проведение иных рекламных мероприятий, связанных с предпринимательской деятельностью.

4.8.2 Статья «Командировочные расходы» включает командировочные расходы работников предприятия, связанных с участием в выставках и ярмарках, организацией реклам и со сбытом продукции.

4.8.3 Статья «Расходы по транспортировке» включает расходы по:
— доставке готовой продукции до пункта, обусловленного договором (включая плату за провоз тяжеловесных грузов при проезде по автомобильным дорогам общего пользования),
— погрузке продукции в вагоны, суда, самолеты и другие транспортные средства: а) собственными силами и транспортом предприятия; б) силами и транспортом специализированных транспортно-экспедиционных контор других организаций,
— расходы по креплению изделий на железнодорожных платформах и вагонах,
— расходы по сопровождению и охране грузов в пути,
— оплата за хранение грузов на промежуточных складах и в местах реализации продукции.

4.8.4 Статья «Услуги складского хозяйства» включает основную и дополнительную заработную плату с отчислениями на социальное страхование работников складов готовой продукции, амортизацию основных средств складов, затраты на энергию всех видов, расходуемую на склады готовой продукции и другие расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией складов готовой продукции.

4.8.5 Статья «Комиссионное вознаграждение» включает комиссионное вознаграждение, выплачиваемое комиссионеру, при реализации продукции по договорам комиссии.

4.8.6 Статья «Прочие коммерческие расходы» включает расходы на получение специальных сертификатов («СОЭКС», «Госинспекция по карантину растений» и др.), услуги «Торгово-промышленной палаты», таможенные расходы, оплата за страхование отправленных для реализации грузов в пути и другие расходы, связанные со сбытом продукции.

4.9 Обслуживающие производства и хозяйства
В статье «Обслуживающие производства и хозяйства» учитываются расходы, связанные с содержанием обслуживающих производств и хозяйств. Данные затраты относятся к внереализационным расходам и учитываются на 29 балансовом счете. Данная статья применяется для планирования общего объема расходов по предприятию. Номенклатура данных расходов включает в себя:
Шифр Наименование
2900 Содержание персонала
2901 Амортизация основных средств
2902 Расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт зданий, сооружений и оборудования
2906 Охрана труда и улучшение условий труда
2908 Прочие расходы

4.9.1 В статью «Содержание персонала» включаются основная и дополнительная заработная плата всего персонала с обязательными отчислениями.

4.9.2 В состав статьи «Амортизация основных средств» относятся амортизационные отчисления основных средств обслуживающего производства.

4.9.3 Статья «Расходы на содержание, эксплуатацию и ремонт зданий, сооружений и оборудования» включает:
— стоимость материалов, израсходованных на содержание отопительной сети, электросети,
водоснабжения и канализации, на содержание помещений в чистоте;
— стоимость материалов, израсходованных на ремонт оборудования, зданий, сооружений,
коммуникаций;
— стоимость теплоэнергии, электроэнергии, воды, потребленной на хозяйственные нужды,
— услуги других цехов, сторонних организаций по обслуживанию и осуществлению ремонтных работ, изготовлению деталей и запчастей для ремонта.

4.9.5 В состав статьи «Охрана труда» включаются материальные затраты, затраты на услуги цехов, сторонних организаций по:
технике безопасности — расходы на устройства некапитального характера (ограждений станков, трансмиссий, лестниц, ям, канав, люков, приспособлений для безопасного пуска и остановки механизмов, устройство заземления электроустановок, громоотводов и пр.), устройство сигнализационных установок;
вентиляции — работы некапитального характера по устройству вентиляционных установок,
содержанию других очистных сооружений непроизводственного значения;
стоимость спецодежды, спецобуви, очков, респираторов и др. защитных приспособлений, безвозмездно выдаваемых работникам в установленном законом порядке, спецпитания, жиров, мыла и нейтрализующих веществ, затраты на ремонт и стирку спецодежды,
прочие расходы по охране труда — приобретение справочников, плакатов и др. материалы
санитарии.

4.9.6 Статья «Прочие расходы» включает налоги и расходы, не предусмотренные предыдущими статьями.

5 Процедура отнесения затрат

5.1 Экономисты цехов основного и вспомогательного производства определяют шифр затрат на поступившие материалы и проставляют в первичных документах (лимитных картах и требованиях-накладных).
ПЭО определяет шифры затрат на материалы, полученные отделами заводоуправления. Первичные документы сдаются в материальное бюро бухгалтерии в течении отчетного месяца.

5.2 ОО и ОТ совместно с ПЭО определяют шифры затрат по заработной плате согласно штатного расписания, утвержденного генеральным директором, проставляется в табеле учета рабочего времени.
По сдельной оплате труда шифр затрат определяется по месту возникновения затрат и виду выполненных работ и проставляется ОО и ОТ в рабочих нарядах на выполненные работы. Документы по заработной плате сдаются в расчетную группу бухгалтерии в течении текущего месяца.

5.3 Отнесение расходов на оплату работ и услуг сторонних организаций осуществляет ПЭО и проставляет шифры затрат в актах выполненных работ.

5.4 Затраты по услугам цехов, оказанным внутри предприятия определяют экономисты цехов.

6 Указания и примечания (при необходимости)

7 Сопутствующие документы

Налоговый кодекс РФ, часть вторая.

8 Порядок внесения изменений

Пересмотр и внесение изменений в классификацию затрат может быть вызвано производственной необходимостью, по результатам аудитов и в связи с изменением Учетной политики Предприятия. Внесение изменений осуществляется ПЭО по служебной записке от заинтересованных подразделений.

9 Распределение (рассылка) методических инструкций

9.1 Ответственный за ведение документации СМК в ПЭО размножает, регистрирует и выдает МИ на рабочие места под роспись в журнале регистрации МИ.

9.2 Настоящая инструкция рассылается:

Экономистам основного производства,
Экономистам вспомогательного производства,
ПЭО,
Бухгалтерию,
ОИТ,
ОО и ОТ.

10 Компетенция (установление ответственности)

10.1 Контроль за выполнение требований данной инструкции осуществляет ПЭО.

Приложение
(обязательное)

Листа согласования

МИ СМК_________

Начальник УКК _________________ _____________________

Директор по экономике _________________
(личная подпись) (расшифровка подписи)
Начальник ПЭО _________________ _____________________
(личная подпись) (расшифровка подписи)

Согласовано:

Главный бухгалтер _________________
(личная подпись) (расшифровка подписи)

Ведущий специалист ОИТ _________________
(личная подпись) (расшифровка подписи)

Расходы на содержание общецехового персонала включают фонд заработной платы вспомогательных рабочих, не связанных с работой оборудования, управленческого персонала, учеников:

Отчисления на социальные нужды с заработной платы общецехового персонала

Отчисления на социальные нужды с заработной платы общецехового персонала определяются по формуле/1, С.34/:

Расходы на содержание зданий и сооружений

Затраты на содержание зданий и сооружений принимаются в размере 4-5% от балансовой стоимости зданий и сооружений.

Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений

Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений принимаются в размере 3…5% от балансовой стоимости зданий и сооружений /1, с.34/.

Амортизация зданий, сооружений и ценного хозяйственного инвентаря

Общая сумма амортизации определяется по формуле /1, с.35/:

Амортизация рассчитывается по каждой группе основных фондов отдельно по формуле/1, с.35/ :

где Наi - норма амортизации i-ой группы основных фондов

Расходы на рационализацию и изобретательство

Расходы на рационализацию, изобретательство, исследовательские цели принимаются в размере 1500 рублей на одного работающего в год /1, с.36/:

Расходы на охрану труда

Расходы на охрану труда принимаются в размере от 650…1200 руб. и более на одного рабочего в год в зависимости от условий труда на данном участке /1, с.36/:

Расходы на спецодежду

Расходы на спецодежду принимаются в размере 2000 руб. в год в зависимости от специфики участка /1, с.36/:

Прочие цеховые (участковые) расходы

Прочие цеховые (участковые) расходы определяются по формуле

Результаты расчетов цеховых расходов представлены в таблицу 10.

Таблица 7 - Цеховые (участковые) расходы

Смета затрат участка

Смета затрат участка оформляется в виде таблицы 11, в которую сводятся результаты расчетов.

Таблица 8 - Смета затрат участка

Федеральное агентство по образованию.

Кафедра экономики и менеджмента.

Контрольная работа №1 по дисциплине

Экономика недвижимости

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости.

Практическая часть.

Список использованных источников и литературы.

1. Определение расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

1.1 Классификация и состав расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Эксплуатация объектов - деятельность, включающая следующие процессы: проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

Интерес к коммерческой недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

1. Операционные расходы − периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

Операционные расходы могут быть двух видов:

а) постоянные расходы (фиксированные, условно-постоянные) − эти расходы не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта недвижимости (например, налоги на имущество, платежи по страхованию, управленческие расходы);

б) переменные расходы (условно-переменные) − зависят от коэффициента загрузки объекта недвижимости: чем больше загрузка объекта недвижимости, тем выше эти расходы (например, коммунальные услуги, вывоз мусора, оплата электроэнергии и др.).

Некоторые расходы не включаются в состав операционных расходов либо потому, что учитываются коэффициентом капитализации (амортизационные отчисления − возврат основного капитала), либо потому, что не рассматриваются в качестве затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (например, выплаты основной суммы и процентов по ипотечному кредиту, страхование ипотечных кредитов, страхование бизнеса и личной ответственности и др.).

В каждом конкретном случае перечень операционных расходов может быть больше или меньше. Следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться нефактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик поит неверный результат. Для их учета введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы

2. Резерв (расходы) на замещение − эти расходы или имеют 1−2 раза за несколько лет или сильно изменяются год от года. Это, как правило, затраты на возмещение предметов с коротким сроком жизни (жалюзи, кондиционеры, кухонное оборудование и др.). Обычно к таким предметам относят:

Кровлю, покрытие пола, другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

Санитарно-техническое, кухонное оборудование, электроприборы;

Механическое оборудование (жалюзи, кондиционеры);

Оборудование бассейна;

Тротуары, подъездные дороги и т.п.

Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.

1.2 Расчет расходов на эксплуатацию объектов недвижимости

Собственники недвижимости сегодня озадачены тем, как бы снизить затраты на эксплуатацию своих объектов и при этом уберечь их в «целости и сохранности». Но для того чтобы меньше тратить, собственнику необходимо представлять, как вообще формируются расходы на эксплуатацию.

Доходный метод расчета затрат.

Для того чтобы обосновать стоимость эксплуатации, необходимо представлять, какими подходами руководствуются профессиональные эксплуатирующие компании в планировании расходов.

Чтобы обеспечить планируемую доходность объекта, надо, прежде всего, уточнить, какую сумму готов тратить собственник на эксплуатацию объекта недвижимости. В этом случае при расчете расходов на эксплуатацию (исходя из объема валового дохода) используется доходный метод. Сумма валового дохода принимается за 100%, и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент. В среднем расходы на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10–12% от валового дохода собственника. В зимний период эта сумма увеличивается за счет роста объема затрат на электроэнергию и тепло. Не все собственники объектов недвижимости готовы столько платить, поэтому каждый по-своему решает проблему снижения затрат на эксплуатацию, при этом стараясь сохранить достойное качество обслуживания. Ведь от условий эксплуатации зависит срок службы здания.

Доходный метод при фиксированной доходности обеспечивает максимальный набор услуг по эксплуатации. При этом расходы на эксплуатацию - определенная доля от валового дохода, которую сам собственник готов затратить.

В рамках доходного подхода к оценке объекта недвижимости применяется метод прямой капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. При использовании метода прямой капитализации сумма чистого дохода за год функционирования делится на соответствующую норму дохода. При применении метода дисконтирования доходов, будущие денежные потоки чистого дохода каждого периода пересчитываются в текущую стоимость путем дисконтирования с использованием соответствующей ему нормы дисконтирования.

В зависимости от того, какой метод используется для расчета стоимости объекта доходной недвижимости – капитализации или дисконтирования – для определения чистого дохода необходимо произвести прогноз валового дохода и обоснованной величины эксплуатационных расходов соответственно на типичный («нормальный») год функционирования здания или на весь период предполагаемого его коммерческого использования.

Прогнозирование расходов на техническую эксплуатацию объекта недвижимости может быть произведено также на основе расчета ресурсов на эксплуатацию с применением СНИПов, обеспечивающих строительное проектирование, нормативов и справочников.

Затратный метод.

Как утверждают эксперты, не всегда целесообразно использовать доходный метод для расчета стоимости эксплуатации. Помимо него существует также затратный метод расчета эксплуатационных расходов. Этот метод основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов - в расчете на единицу объема или площади для различных объектов коммерческой недвижимости. Независимо от объема валового дохода объекта недвижимости, та или иная статья расходов всегда будет составлять одинаковую величину.

Как правило, затратным методом удобно пользоваться собственникам коммерческой недвижимости, которые планируют использовать свой объект до окончания срока эксплуатации. Для таких собственников важен не только фиксированный доход от объекта, но и само состояние здания и его инженерии. Главное в этом случае, чтобы объект эксплуатировался как можно дольше. При этом собственник также не намерен платить за эксплуатацию своего объекта больше, чем другие владельцы недвижимости. Желание не переплачивать вполне естественно. Поэтому чтобы разумно использовать свои ресурсы и выделить необходимую часть от валового дохода на эксплуатацию, можно применить еще один метод расчета стоимости эксплуатации - сравнительный.

Сравнительный метод.

Сравнительный анализ объектов-аналогов заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости. Если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки. С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно. Такие сведения редко находятся в свободном доступе, но тем они и важнее, потому что позволяют собственнику мгновенно оценить свой финансовый потенциал на эксплуатационные затраты в сравнении с затратами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги».

Какой метод выбрать?

Стоит учесть то, что расходы на эксплуатацию - это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре - расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Точно сказать, какой метод эффективен и какого придерживаются собственники, нельзя ввиду множества факторов, влияющих на расчет затрат (сезонность, перечень обслуживания оборудования, классность объекта и т.д.). Как правило, все показатели объединяются по разным методам оценки, и выводится общий знаменатель, удовлетворяющий собственника.

Выбор метода расчета стоимости эксплуатации - исключительно прерогатива собственника объекта недвижимости на основе данных, прогнозов и документов, составленных профессиональной эксплуатирующей компанией. Выбор метода зависит от многих параметров. Скажем, девелоперы готовы выделить на эксплуатацию своего объекта из валового дохода строго определенную сумму и поэтому чаще всего выбирают доходный метод определения затрат. При этом девелоперы не готовы платить больше, чем «коллеги» (сравнительный метод). Собственникам коммерческих объектов, которые предполагают, что будут сами использовать объект, и заинтересованы в том, чтобы офисный или торговый центр эксплуатировался как можно дольше, чаще всего выбирают затратный метод. Однако здесь также есть некоторые нюансы.

Дело в том, что сегодня сплошь и рядом получается так, что на стадии строительства в проекте постоянно возникают изменения, используются другие материалы и оборудование вместо тех, которые запланировал собственник. Возникает проблема: на эксплуатацию, например, зарезервирована одна величина, однако на деле оказывается, что платить придется гораздо больше.

И здесь каждый владелец недвижимости самостоятельно определяет, что для него важнее - сэкономить на эксплуатации и сохранить планируемую доходность объекта либо, уменьшив доходность, тратить на эксплуатацию столько, сколько необходимо. Кроме того, собственник также не желает переплачивать и готов платить не больше, чем «соседи».

Таким образом, панацеи для собственника не существует - определять затраты на эксплуатацию нужно в каждом конкретном случае отдельно.

1.3 Тенденции размера расходов на эксплуатацию с увеличением срока службы здания

Интерес к недвижимости стабильно высок, количество и качество новых объектов постоянно растет, и собственники недвижимости осознают необходимость профессиональной эксплуатации, которая способствует увеличению сроков службы здания, а также повышает его рыночную стоимость. По оценкам специалистов рынка недвижимости более 85% всех затрат приходится на эксплуатационные расходы.

Эксплуатация объектов - деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте и информирование пользователей о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.

В объем работ по эксплуатации включаются следующие работы и услуги:

ü обслуживание инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония и т.д.);

ü обслуживание кондиционеров;

ü обслуживание лифтового оборудования;

ü текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

ü проведение планово-предупредительных мероприятий;

ü ликвидация возможных аварий и их последствий силами объединенной ремонтной бригады инженерно-эксплуатационной службы;

ü разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро- и пожарной безопасности;

ü выполнение нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

ü введение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих инженерных решений;

ü заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;

ü взаимодействие с подрядчиками и поставщиками. Осуществление всех необходимых закупок расходных материалов и оборудования. Выбор на тендерной основе подрядчиков, оказывающих специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых работ;

ü взаимодействие с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит безопасность находящихся в нем людей. Технологическая «начинка» на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и управления объектами. Необходимость выработки единых «правил игры» на данном этапе развития рынка достаточна высока.

Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией между профессиональными участниками рынка необходим.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое - построенный и введенный в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы для постоянного поддержания климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо дольше. Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструкций. Однако они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания.

Срок экономической жизни ─ это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход неприемлем. Оценщик должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как: экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчетах исходят из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

где Из ─ износ, ПВС ─ полная восстановительная стоимость, ЭВ эффективный возраст, СЭЖ ─ срок экономической жизни.

1.4 Влияние амортизации на стоимость объектов недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги. Перенесенная стоимость покидает сферу недвижимости и накапливается в виде амортизационных отчислений для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным перенесением ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России рассматривает амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения в реновацию той же недвижимости (схема 1.41.)

Схема 1.41. Оборот стоимости недвижимости.

где На ─ норма амортизации, %; Спб ─ первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

2). Способ уменьшающегося остатка ─ начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3). Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе ─ число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе ─ сумма чисел лет срока службы объекта.

4). Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) ─ позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

В мировой практике используется кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

б) в 10- год (осталось 90 лет срока жизни объекта)

В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным способом по формуле: К=(1/n)*100%, для объектов, входящих в 8-10 амортизационные группы, а по другим средствам производства ─ нелинейным методом по формуле: К=(2/n)*100%, где К ─ месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n ─ срок полезного использования данного объекта, мес.

Практическая часть

Вариант 5

Задача 1. Оценка участка земли на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования: А − жилой многоквартирный дом, Б − торговый центр, В − офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Решение

Чистый операционный доход рассчитаем в соответствии со схемой 1.

Для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, необходимо применить коэффициент капитализации. Он выражает обратно пропорциональную зависимость между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью. То есть коэффициент капитализации − это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта недвижимости:

Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли представим в виде таблицы 2.

Так как чистый остаточный доход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания − 46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка.

Задача 2. Оценка стоимости участка земли на основе рыночного подхода.

Оценить рыночную стоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 3. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5% (по простому проценту).

Таблица 3

Основные характеристики оцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков.

Примечание. Сокращения: н- нормальное; х – хорошее.

Решение

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценки сравнительным подходом.

Сравнительный (рыночный) подход – это способ определения рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из данных о недавних сделках с недвижимостью, то есть он основан на прямом сравнении объекта недвижимости с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением.

1. Так как земельные участки имеют разную площадь, то сначала определяется цена продажи за единицу сравнения. В нашем примере единицей сравнения принят 1 га.

2. Все последующие корректировки проведем относительно цены за 1 га. Если параметры сопоставимого участка лучше оцениваемого, то поправку вносим со знаком «−», если хуже − со знаком «+».

Внесенные поправки приведены в таблице 4.

Таблица 4

Корректировочная таблица для оценки участка на основе рыночного подхода, д.е.

Самую низкую расчетную стоимость имеет 1-участок, хотя он меньше оцениваемого по площади, но лучше по форме и имеет более выгодные характеристики почвы.

В цену 2-го участка также было внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носит явно субъективный характер.

3-й участок значительно больше оцениваемого по площади. В его цену внесено больше всего корректировок.

Поэтому большее доверие вызывает первый участок. Его расчетную стоимость можно принять за основу при назначении стоимости рассматриваемого участка.

Так как на оформление документов может уйти до 1-го мес., то при ежемесячном росте цен на 1,5% стоимость 1 га оцениваемого участка равна:

44,54*1,015=45,21 д.е.

Стоимость всего участка: 45,21*1,6=72,34 д.е.

Список использованных источников и литературы

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник / А.Н. Асаул. − СПб.: Питер, 2004. − 512 с.

2. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.

3. Игнатов, Л.Л. Экономика недвижимости: учебно-метод. пособие / Л.Л. Игнатов. − М.: МГТУ, 2003. −168 с.

4. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. − М.: Экзамен, 2000. − 512 с.

5. Оценка недвижимости: учебник / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. − М.: Финансы и статистика, 2002. − 496 с.

6. Староверова, Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. − Вологда: ВоГТУ, 2006. − 238 с.

7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное побие.Ростов н/Д: Феникс, 2002, − 320 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Практически каждое предприятие, которое имеет на балансе здания, сталкивается с необходимостью нести расходы на их содержание, поддержание в рабочем состоянии и ремонт. В консультации рассмотрим, как правильно классифицировать эти расходы и отражать их в бухгалтерском и налоговом учете предприятия.

Законодательно-нормативная база

Здания относятся к основным средствам (далее – ОС). Поэтому прежде всего отметим тот факт, что полного перечня расходов на содержание, ремонт и модернизацию ОС в действующем законодательстве вы не найдете. Помочь в данном вопросе могут приказы, письма и консультации Минрегионстроя, Госкомитета по вопросам ЖКХ, Госкомитета по строительству и архитектуре и Минпромполитики. Однако данные документы не охватывают все сферы хозяйственной деятельности предприятий, а некоторые из них (письма) носят исключительно консультационный характер.

Поэтому нередко предприятию приходится самостоятельно решать, какие из операций отнести к ремонту, какие – к содержанию зданий (техническому обслуживанию), а какие – к их улучшениям. За основу такой классификации мы рекомендуем взять базовый принцип:

• поддержание здания в исправном состоянии – это расходы на содержание (техническое обслуживание);
• восстановление исправного состояния – расходы на ремонт ;
• полное восстановление исправного состояния с достройкой здания или его реконструкцией – улучшение здания .

В тех случаях, когда вы затрудняетесь с квалификацией понесенных затрат, советуем создавать специальную комиссию. Проанализировав характер затрат, комиссия должна представить выводы относительно их классификации в учете. По нашему мнению, в состав такой комиссии должны входить специалисты соответствующего профиля (главный инженер, начальник цеха или другое компетентное лицо).

Затраты на содержание и обслуживание зданий

Согласно П(С)БУ 16 «Расходы», затраты на содержание и обслуживание зданий следует включать в состав:

• себестоимости готовой продукции, работ, услуг (счет 23) – если здание непосредственно используется в производственном процессе (например, помещение цеха, в котором производится продукция);
• общепроизводственных расходов (счет 91) – если это здание общепроизводственного назначения (например, здание аппарата управления цехом);
• административных расходов (счет 92) – если это административное здание (например, офис);
• расходов на сбыт (счет 93) – если здание связано со сбытом продукции (магазин, склад);
• прочих операционных расходов (счет 94) – если это объект социально-культурного назначения (например, дом культуры, база отдыха).

К расходам на содержание и обслуживание зданий можно отнести расходы на проведение таких мероприятий, как (разд. 1 Перечня, утвержденного приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 10.08.04 г. № 150):

• периодические плановые осмотры несущих конструкций и инженерного оборудования;
• обеспечение подачи коммунальных ресурсов (электроэнергия, отопление, водоснабжение, канализация, газоснабжение);
• обеспечение в помещениях необходимой температуры и влажности, освещение помещений и придомовой территории;
• обеспечение мер пожарной безопасности;
• содержание и уход за несущими конструкциями (фундаментом, стенами, плитами перекрытий, ограждениями), помещениями, лестницами, крышами, дверями, окнами и другими строительными элементами здания;
• содержание, обслуживание и наладка механического, электрического, санитарно-технического, вентиляционного, газового и другого оборудования;
• подготовка к эксплуатации здания в осенне-зимний период (утепление оконных проемов, остекление (вместо разбитых стекол), консервация систем поливки зеленых насаждений и пр.);
• внеплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий;
• охрана здания и др.

Все вышеперечисленные расходы являются расходами периода, их отражение в бухгалтерском учете предприятия зависит только от целей (направленности) понесенных затрат.

Затраты на ремонты и улучшения зданий

Здесь будем ориентироваться на Правила, утвержденные приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 17.05.05 г. № 76.

Ремонт дома (зданий и сооружений) – это комплекс строительных работ, направленных на восстановление, с возможным улучшением, эксплуатационных показателей элементов дома.

Различают два вида ремонтов: текущий и капитальный.

Текущий ремонт зданий и сооружений – это работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем осуществления профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Текущий ремонт не приводит к увеличению будущих экономических выгод от использования объекта. Текущий ремонт проводится для того, чтобы мы имели возможность использовать объект по назначению и получать при этом прежние экономические выгоды. К таким работам, например, можно отнести:

• заделку и расшивку стыков, швов, трещин;
• восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков;
• все виды малярных работ;
• оклейку обоями;
• другие виды работ, не требующие разборки и замены изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений.

Капитальный ремонт зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на восстановление или замену изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений более долговечными (прочными) и экономичными. После капитального ремонта зачастую происходит улучшение технико-экономических показателей, в частности увеличивается срок полезного использования здания или появляется возможность использовать здание в новых целях, которые отличаются от первоначально запланированных. Например, когда после капремонта летнюю базу отдыха можно использовать круглогодично в качестве профилактория.

К таким работам, например, можно отнести:

• перекладку и усиление несущих конструкций зданий и сооружений;
• перекладку и усиление отдельных участков каменных стен;
• замену перекрытий здания;
• частичную или полную замену кровли и др.

Бухгалтерский и налоговый учет

Для целей бухгалтерского и налогового учета очень важно правильно квалифицировать понесенные расходы. Ведь затраты на ремонт могут (п. 14, 15 П(С)БУ 7 «Основные средства»):

• либо включаться в состав текущих расходов предприятия – если ремонт направлен на поддержание объекта в рабочем состоянии и получение первоначально запланированной экономической выгоды от его использования,
• либо увеличивать первоначальную стоимость ремонтируемых (улучшаемых) ОС – если в результате ремонта объект был улучшен, что в будущем должно привести к увеличению экономической выгоды от его использования.

На практике не всегда легко определить, куда отнести те или иные расходы. Поэтому, как мы уже советовали, лучше создать специальную комиссию на предприятии.

Рассмотрим отражение различных видов ремонтов и затрат на содержание зданий на примере.

Пример

Предприятием были осуществлены следующие хозяйственные операции:

1. С целью установить техническое состояние объектов ОС проведен осмотр несущих конструкций и инженерного оборудования:

• административного здания. Стоимость выполненных работ по акту составляет 12 000 грн. (в т. ч. НДС – 2 000 грн.);
• сбытового здания (товарного склада) предприятия. Стоимость выполненных работ по акту составляет 18 000 грн. (в т. ч. НДС – 3 000 грн.).

2. Осуществлен ремонт:

• административного здания. Проведены работы по внутренней отделке стен (штукатурка, покраска, оклейка обоями). Стоимость выполненных работ по акту составляет 60 000 грн. (в т. ч. НДС – 10 000 грн.);
• товарного склада предприятия. Произведена замена окон и дверей. Стоимость выполненных работ по акту составляет 66 000 грн. (в т. ч. НДС – 11 000 грн.). Произведена полная замена кровли. Сумма выполненных работ по акту составляет 72 000 грн. (в т. ч. НДС – 12 000 грн.). В техническом заключении специалистов отмечено, что замена окон, дверей не привела к увеличению будущих экономических выгод от использования здания.

Все работы выполнялись подрядчиком ООО «Вымпел» после получения им 100 % предоплаты.

Бухгалтерский учет операций покажем в таблице.

(грн.)