Как объединить две квартиры в одну.Совмещенный санузел: проблема объединения. Объединение двух квартир в одну: порядок объединения и необходимые документы Согласование объединения квартир

Объединение двух квартир в одну является одной из возможностей улучшить свои жилищные условия. Однако следует знать, что этот процесс достаточно длительный, сложный и финансово-затратный. Потому, если есть иная возможность решить вопрос о расширении своей жилой площади – например, путем приобретения одной большой по метражу квартиры, стоит отдать предпочтение именно этому варианту. Тем же, кто, не смотря ни на что, все же решил заняться таким грандиозным , стоит хорошенько подготовиться к данному процессу, прежде всего, начав со сбора информации о процедуре объединения. Рассмотрим основные моменты, касающиеся объединения двух квартир в одну.

Понятие и способы объединения квартир

Прежде всего, хотелось бы сказать о том, что существует два способа объединения квартир в одну жилплощадь :

Объединение квартир по горизонтали (т.е. квартир, находящихся рядом на одном этаже);

Объединение квартир по вертикали (т.е. квартир, находящихся друг над другом на разных этажах).

Как уже говорилось выше, процедура объединения квартир достаточно сложна, но если первый вариант еще можно считать приемлемым по сложности, то вариант объединения по вертикали настолько трудоемок по своей процедуре, что встречается довольно редко. В связи с этим, многие граждане решаются на переустройство квартир самостоятельно, без получения соответствующих разрешений и согласования необходимой документации. Однако, такое поведение может только усугубить ситуацию – впоследствии согласование все равно придется производить, только за согласование уже произведенного переустройства придется заплатить больше и, кроме того, избежать обращения в суд скорее всего не удастся. К тому же, самовольное переустройство квартиры, особенно, если оно повлекло за собой неблагоприятные последствия, грозит привлечением виновных к ответственности, вплоть до уголовной. Кроме того, жилищная инспекция может потребовать восстановления первоначального (до переустройства) вида квартир.

Хотелось бы отметить, что процедура объединения двух квартир в одну занимает достаточно большое время – в зависимости от сложности переустройства, срок оформления документов колеблется от 2-3 месяцев до полугода . Связано это с тем, что в случае причинения вреда зданию в целом , ответственность за произошедшее будет нести та организация, которая выдала разрешение на эту процедуру. Поэтом вся документация проверяется очень тщательно.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст.25 ЖК РФ ).

Объединение двух квартир в одну сочетает в себе оба этих понятия. Прежде чем принимать решение о соединении 2-х квартир, следует заранее знать, в каких случаях в переустройстве будет сразу отказано (перечень не является исчерпывающим):

При сносе несущей стены в здании;

При объединении 2-х квартир, находящихся в разных секциях;

При ухудшении условия проживания граждан (соседей) и эксплуатации дома;

Если нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций;

При отсутствии согласия всех совершеннолетних жильцов и собственников;

При уменьшении (полной ликвидации) сечения каналов вентиляции;

Если осуществляется перенос ванной комнаты и кухни в жилое помещение (такое переустройство возможно только при строгом соблюдении СНиПов);

При вмонтировании газовых труб в стены;

При присоединении лоджий к жилой площади квартиры;

Если при переустройстве портится внешний вид и сохранность фасадов;

Если после переустройства доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам будет затруднен, либо вообще невозможен;

При объединении квартир по вертикали с частичной или полной разборкой межэтажных перекрытий;

При переделке помещений, ведущих к увеличению нагрузки на межэтажные перекрытия;

Если предполагается создание комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;

При увеличении подсобной площади за счет жилой.

Если предполагаемая перепланировка возможна, то переходу непосредственно к строительным работам предшествует этап подготовки соответствующей .

Порядок объединения квартир. Необходимые документы

Следует заметить, что в процессе объединения двух квартир в одну длительным является именно процедура сбора и согласования документов , которая начинается с подготовки проектной документации . За оформлением такой документации необходимо обратиться в проектное бюро, имеющее соответствующие лицензии для занятия данной деятельностью. При обращении в данную организацию с собой необходимо иметь поэтажный план БТИ. Как правило, всю процедуру оформления документов можно доверить фирмам, специализирующимся по проблемам переустройства и квартир, которые предоставляют комплекс услуг по оформлению и согласованию всех необходимых документов для объединения двух квартир в одну.

При обращении в такие фирмы, следует помнить о том, что:

С такими организациями непременно должен быть заключен на оказание работ и предоставление услуг с четким перечнем этих самых услуг;

Оплата услуг таких фирм, как правило, осуществляется частями – поэтапно, по мере выполнения работ по согласованию документации;

Все документы, необходимые для оказания услуг, берутся под расписку. В случае утери или порчи предоставленных фирме документов их восстановление производится за счет компании.

Если же вы решите самостоятельно заниматься сбором необходимых документов, то после получения технического заключения о возможности переустройства и проекта переустройства от проектировщиков, необходимо согласование данных документов с рядом органов и учреждений , таких как: органы местного управления, санитарно-эпидемиологическая служба, пожарная служба, управляющая организация, газовая инспекция, государственная жилищная инспекция и т.д..

После того, как все документы будут утверждены, и будут выданы акты о разрешении на переустройство, можно непосредственно приступать к строительным работам по объединению двух квартир в одну . Однако, на этом сам по себе процесс оформления объединения не заканчивается.

После того, как переустройство будет завершено в натуре, составляется акт приема-передачи объекта переустройства , который обязательно должен быть подписан всеми строительными и проектными организациями, которые участвовали в этом процессе (государственной комиссией из представителей разных инстанций). Так же этот документ снова подается в государственную жилищную инспекцию, в которой он тоже должен быть подписан.

Только после этого, можно передавать утвержденный акт в БТИ , для получения документов на квартиру, а так же присвоения нового номера и адреса (на основании заявления) объединенной квартире. На основании этих документов, происходит регистрация права собственности на новый объект недвижимости.

Подводя итог всему сказанному выше, можно дать примерный список документов, требующихся для начала процедуры объединения двух квартира в одну :

Перепланировка квартир

«Вот здесь у нас будет обеденная зона, плавно переходящая в рекреационную, а здесь мы сделаем вот такую шикарную арку и украсим ее бронзой…». Стоп! А вы уверенны, что ваши архитекторские задумки по достоинству оценит государство? Имеется в виду самостоятельная перепланировка.

Подчас хочется что-то поменять в квартире (когда уже наскучила «рокировка» мебели), но записываться в длинные очереди или собирать необходимые документы для узаконивания всех перепланировок нет никакого желания. Отсюда столь частые самовольные действия – авось не заметят!

Да ладно, мы только проём расширили!
Может быть, никто и не заметит, может, квартира просуществует, а дом простоит так еще очень долго, но в любом случае, вы подвергаете риску жильцов, которые находятся рядом с вами. Несущая ли это стена, не обвалится ли потолок, а не заденете ли важные коммуникации при ремонте?

К тому же все дальнейшие операции (обмен, продажа, дарственная) с незаконно измененной квартирой будут осложнены… правильно – официальной регистрацией всех «переделок», а это – время и нервы.

А если все-таки заметят?
При обнаружении у вас незаконной перепланировки квартиры вас ожидают следующие наказания:

• Штраф в размере от 2000 до 2500 рублей плюс обязательства по восстановлению первоначального вида квартиры по БТИ, либо оформление переделанного жилья;
• Если не соблюдены сроки выполнения предписания, вам предъявят повторный штраф и вручат повестку в суд;
• Самый крайний и безрадостный вариант – вашу квартиру могут продать с публичных торгов, а вырученные деньги пойдут на оплату задолженностей.

Преобразования в квартире, не требующие согласования:

• Косметический ремонт
• Установка или разборка встроенной мебели (при условии, что при этом не меняется площадь помещения)
• Замена инженерного оборудования (труб, радиаторов, сантехники) на такое же по параметрам и техническим характеристикам

Виды перепланировок, которые нельзя согласовать или ЗАПРЕЩЕННЫЕ перепланировки:

• Демонтаж несущих конструкций и несущих опор, стен и балок
• Размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями (допускается только в двухуровневых квартирах). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений (коридоров, холлов, прихожих, кладовых)
• Перепланировка квартир, которая приводит к ухудшению эксплуатационных условий и ограничивает доступ к отключающим устройствам и коммуникациям
• Уменьшение каналов естественной вентиляции
• Установка подогреваемых полов или специальных устройств на балконах и лоджиях
• Устаовка полов с водяным подогревом на всех этажах кроме первого. А также устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления
• Установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах кроме верхнего
• Перепланировки, которые изменяют в худшую сторону прочность и внешний вид фасадов
• Не допускается проектирование перепланировки жилых комнат и кухонь без непосредственного естественного освещения; а также перепланировок в результате которых образуются комнаты с минимальными размерами: площадь 9 м2, ширина 2,25 м
• Соединение двух квартир по вертикали за счет разрушения или частичного разрушения межэтажных перекрытий

Перепланировки, которые должны согласовываться в обязательном порядке:

• Перенос, удаление или монтаж новых дополнительных перегородок
• Перенос или изменение габаритов дверных или оконных проемов
• Перенос коммуникаций и сантехнического оборудования
• Установка душевой кабины

Куда обращаться для согласования перепланировки?

В Государственную жилищную инспекцию.
Полезная ссылка - сайт Государственной жилищной инспеции г.Москвы

Какие документы нужны для перепланировки?

Обратимся к Жилищному кодексу РФ.
Статья 26 пункт 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Но и этого еще не достаточно. После обращения в Бюро технической инвентаризации для вас подготовят новый технический паспорт помещения, в котором указывается перепланировка с расчетом всех новых параметров, а также согласование всех «перестроек».

Итак, все инстанции пройдены, документы получены, можно со спокойной совестью будить в себе так долго спящего архитектора.
Заволновались? Озадачились? Так вот – подумайте дважды, прежде чем совершить перепланировку в своей квартире или любом другом помещении, и уж тем более четко решите для себя, на каких основаниях это делать, оценив все последствия и вашу ответственность за них.

Если вы являетесь обладателем двух смежных квартир, то вас может возникнуть желание объединить их в одну. Существуют два варианта такой перепланировки: по горизонтали для квартир на одном этаже, и по вертикали - для квартир, находящихся друг на другом.

Стоит отметить, что с позиций проектирования и согласования, перепланировка с объединением двух квартир в одну - непростое мероприятие. Она требует устройства проема в межквартирной перегородке, либо в перекрытии. А согласно п. 2.2.3 и 2.2.4 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840 , данные мероприятия нуждаются в разработке проектной документации. Кроме того, поскольку данное мероприятие не относится к разряду типовых перепланировок, пакет документов для объединения 2-х квартир будет весьма внушительным. Потребуется оформление технического заключения от автора дома о состоянии конструкций здания и возможности проведения перепланировки (п. 3.7 Приложения 3 к ППМ № 508 в редакции 840). При этом, проводить ремонтные работы можно только на основании разрешения Мосжилинспекции , с последующим оформлением акта о завершенной перепланировке (п.17 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции 840). Заключать договор подряда на реализацию одобренных проектных решений следует только со строительными организациями, имеющими допуск СРО (только они имеют право оформлять акты скрытых работ, необходимые для сдачи перепланировки комиссии Мосжилинспекции).

Объединение квартир по горизонтали

Соединить две квартиры на одном этаже можно двумя способами. Более сложный - через лестничную клетку. Данный вариант подразумевает присоединение нескольких метров общедомовой площади. Для этого потребуется провести общее собрание собственников жилья и собрать подписи не менее 73% из них. Сделать это крайне сложно: придется пройти по всем подъездам и лично пригласить всех жителей приватизированных квартир, или опустить уведомления во все почтовые ящики. Однако это вовсе не гарантирует, что людей удастся собрать в необходимом количестве, а также договориться с каждым, что он даст согласие на передачу вам в пользование части общей собственности.

Протокол общего собрания жильцов:

Объединение квартир через разделяющую их несущую стену в этом смысле осуществить проще. Однако снести такую стену целиком не получится: это нарушит прочность и устойчивость несущих конструкций дома (п. 11.3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Здесь допускается только устройство дверного проема , расположение которого определяется техническим заключением. Усиление данного проема металлоконструкциями будет рассчитано в соответствующем разделе проекта перепланировки, составленного организацией с допуском СРО или институтом - автором дома вашей серии.

В старом фонде встречаются варианты, когда перегородка между квартирами ненесущая. Однако демонтировать ее полностью, или устроить в ней проем может не получиться, поскольку в домах с деревянными или смешанными перекрытиями подобные перегородки могут разгружать осевшие перекрытия. Согласно п. 2.2.7 Приложения 1 упомянутого ППМ, затрагивание разгружающих перегородок должно обосновываться по проекту. Причем для несерийных домов (а в техпаспорте всех старых домов стоит отметка "индивидуальный проект") проект и ТЗ заказываются в ГУП МосжилНИИпроект.

Что касается переноса кухни или санитарных зон при объединении квартир, то СНиПы и СанПины предусматривают здесь ряд ограничений. Так, ванная и санузел не могут располагаться над соседскими жилыми комнатами или кухнями, а сами кухни, соответственно, запрещено переносить под «мокрые точки» вышерасположенной квартиры. Впрочем, если вы живете на первом этаже, или на другом, когда под квартирой находится нежилое помещение, вы можете перенести кухню под санузел или ванную соседей, предоставив нотариально заверенную справку о добровольном ухудшении своих жилищных условий.

Пример проекта объединения двух квартир в одну:

Типовые решения по объединению квартир в горизонтальной плоскости:

Объединение квартир по вертикали

Это едва ли не самый сложный случай перепланировки, требующий серьезных инженерных расчетов. Выполнение проема в плите перекрытия самовольно и без учета конструктивных особенностей дома может привести к аварии.

Если в выводах технического заключения будет указана возможность устройства проема в перекрытии, а также определено безопасное место для него, вы сможете заказать соответствующий проект перепланировки. В нем будут рассчитаны геометрические параметры проема и лестницы, соединяющей уровни квартиры (в соответствии с СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные", сменившим СНиП 31-01-2003). Данный свод правил также допускает следующее исключение: на втором этаже двухуровневой квартиры можно осуществить перенос ванной и уборной так, чтобы они оказались над жилыми комнатами первого уровня.

Для резки проема в перекрытии проектом обычно предусматривается использование алмазной техники - швонарезчика или аппарата с алмазными коронками. Тип металлоконструкций, которые восстановят прочность плиты перекрытия, закладываются в проект в зависимости от размера самого проема, материала стен и других параметров. Если установить усиливающие профили под вырезанным проемом не представляется возможным, перекрытие подпирают металлическими колоннами.

На фото ниже вы можете видеть один из примеров проектного усиления проема в перекрытии , соединяющего две квартиры:

Добавим также, что пройти самостоятельно согласование объединения квартир по горизонтали или по вертикали очень непросто, поэтому лучше доверить весь процесс профессионалам - они окажут квалифицированную поддержку на этапах согласования, проектирования, ремонта и сдачи готовой перепланировки комиссии.